广州楼市过热被约谈后,针对这两点升级了调控

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本文来自微信公众号“地产一条”

这次政策极大的增加了房屋交易成本,一定程度可抑制炒房行为。

住建部约谈近半个月后,楼市火热的广州进一步加码调控政策,但这一次“刚需”直呼受伤。

4月21日,广州市政府发布了《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》,其中两条与需求端相关的政策备受关注。

一是抬高了人才购房的门槛。规定享受市辖区人才政策的家庭和单身(含离异)人士,购买商品住房(包含新房和二手房)时,须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明,不得补缴。

二是增加了购房者的资金成本。将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

广州市住建局解释称,提高增值税征免年限是为了发挥税收调控作用,5年的起算时点以个人购买住房取得的不动产权证或契税完税证明上注明的时间按“孰先”原则确定。个人住房转让合同网签时间在4月21日24:00前的,增值税征免年限按原政策执行;个人住房转让合同网签时间在4月21日24:00后的,按新政策执行。

广州去年下半年以来房价快速上涨的原因之一,就是南沙、花都、黄埔、白云四大片区从2019年底开始相继以人才引进的名义放松限购政策,一些房企和中介伙同他人通过弄虚作假、虚报瞒报等等骗取人才购房资格,对没有就业证明、本地流水、本地社保的外地客户,也给予了“人才放行”。

今年初开始,广州开始不断给人才购房降温 ,例如以往非广州户口人士在南沙购房,只需要本科学历+南沙工作证明即可,但自2月3日起,除了本科学历+南沙工作证明外,非广州户口在南沙购房还需提供广州工作单位工资流水+半年广州单位信息+南沙收入证明+南沙劳动合同。

4月2日,广州多方位加码调控,其中一条政策提出,通过享受人才政策新购买的住房(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让,比其它渠道购房的限售年限多了一年。

于广州此次提高人才购房的社保年限要求,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,广州这两年在人才导入方面力度很大,但是也间接带来了购房需求明显上升的情况。“所以此次填补了这样一个漏洞,即人才购房也需要一年的社保,就进一步打击了“假人才真炒房”的行为,具有非常强的导向。”

相对于人才购房受到限制,广州此次将个人销售住房的增值税征免年限从2年提高至5年才是真正给市场扔下了一颗“炸弹”,相当于变相限售。

界面新闻了解到,有已满两年但未满五年的二手房业主开始降价急售,希望在4月21日24:00前找到买家。

因为按照新政规定,4月21日24:00前已发生实际交易行为,但未及时完成合同网签或不动产权登记手续,视为已完成合同网签,增值税征免年限按原政策执行,但应当在2021年10月31日前(含10月31日)办理合同网签或办理不动产权登记手续。

增值税主要是针对二手房交易的。一般在二手普通住房交易中,买方需要缴纳契税,卖方需要缴纳个人所得税和增值税,但在类似广州这样的卖方市场下,契税、个人所得税和增值税均是由买方承担。

增值税的是一笔不小的费用,税率为5.3%,计算公式为:评估价÷(1+5%)×5.3%。假设一套评估价为500万的住宅是在2017年1月拿到的产权证,已满2年未满5年,若在4月21日24:00后出让的,根据最新政策,其需要多缴纳约25万的增值税。

多位广州购房者对界面新闻表示,过去为了避免缴纳这样一笔高昂的增值税,其往往不太会考虑那些拿证未满两年的房产,如今免征年限提升,导致其选房空间又被缩小。

“这次政策对广州二手房市场的影响还是很大的,很多客户会转向新房。”一位贝壳找房中介解释道,4月21日之后,未满5年的房屋都要缴纳增值税,无论是购房者还是卖房者可能都不愿意承担。很多业主或许会选择下架,等满五年后再挂牌出让。

该中介声称,由于市场上能交易的二手房源减少了,一些满五年的房产更受青睐,业主可能会趁势涨价。对此,中原地产项目部总经理黄韬并不认同。

黄韬表示,业主涨价只是一厢情愿,没有任何支撑。首先,经过一系列调控后需求量会下降;另外,现在市场调控风向标明确指向稳房价,再加上金融政策已越来越严格,包括严查首付贷、贷款额度下降等,深莞投资客短时间内会杜绝了。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出,此次政策极大地增加了房屋交易的成本,避免了新房和二手房轮番涨价。因为这一轮房价上涨与过去相比有一个很大的不同,就是先卖后买、买一卖一的交易比较多。

“广州政府的态度和立场是非常坚定的,我们预计房价如果仍然上涨的话,调控会继续加码,而且会分批分次的执行,不会一次全部推出。”黄韬指出。

此外,有中介认为,为了避免缴纳高昂的增值税,一部分二手房客户可能会转向一手房,一手房市场将十分火热。

在黄韬看来,这一情况不可能出现,因为广州不存在一二手房倒挂的现象,只有一手房价比二手房价便宜时,购房者才有可能涌向一手房,但现实是广州的一手房比二手房仍然贵出不少。

黄韬认为,此次新政没有限售,只是增加了购房成本,不至于使得二手房成交量一落千丈。但买卖双方会有一个博弈的过程,成交量或许会小幅回落。

对于广州楼市未来的走势,李宇嘉认为,广州房贷利率已连续3个月上涨,首套房贷利率超北京。再加上土地供应放量溢价率下降,意味着广州房地产市场将达到顶部,未来将在顶部徘徊,下半年预计将回落。

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