杭州开年地市热收160亿 滨江122%溢价夺商地背后的商业心思

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原标题:杭州开年地市热收160亿 滨江122%溢价夺商地背后的商业心思 来源:观点地产新媒体

观点地产网 以一场总成交价高达161亿的土拍,拉开了杭州2021年土地市场的序幕。

1月5日,杭州主城区连续竞价出让7宗地块,总建筑面积116.06万平方米,总起价129.84亿元,最终总出让价格达到161.36亿元,拿地企业包括万科、荣盛、世茂、滨江集团、中豪、杭州西湖投资等。

值得注意的是,在这场“土地盛宴”中,溢价最高的一宗地块是江干区景芳三堡单元JG1203-11地块,溢价率达到了122.27%,地块最终成交价20.36亿元。

有如此大手笔的,是杭州老牌房企滨江。除了上述地块外,滨江这次还捎带以底价8.86亿元拿下了拱墅区申花单元GS0404-B1/B2-01地块,楼面价为7212元/平方米。

尽管身处杭州大本营里的滨江,确实有底气在成本高的情况下仍然保证获利,此前也不乏多次高溢价拿地,但在其业务版图中,住宅业务占据着绝大部分,商办业务占比并不多。让人好奇的是,滨江这一次为什么会费这么大力气去拿下一宗商办用地?

当然,被市场高度关注的除了收获颇丰的滨江外,还有同样经历了一番激烈“争夺战”的万科、荣盛等房企。

尽管这只是新年的第一场土拍,但对于杭州这个长三角“新一线”城市,各家房企都给出了足够的重视。新年新桃换旧符,不变的是,众房企从未停止过对于杭州市场的争夺。

新年首场百亿土拍

受到疫情的影响,杭州2020年的土地出让总金额同比微降5.83%至2521.4亿元。不过,横向比较之下,杭州仍是“卖地大户”,仅次于上海,位列2020年全国土地出让金额排行第二。

刚进入2021年,杭州地市延续了一如既往的大手笔势头,刚月初就抛出了这个百亿级别的“土地大礼包”。能够看到,去年杭州是直到1月17日才出现了年内首场达到百亿级别的土拍,相比之下,今年的推地节奏似乎提前了不少。

与此同时,杭州昨日这场拍地是今年首场百亿土拍,但却并非是今年的首场土拍。小长假后的1月4日,杭州刚刚成功出让了四宗地块,总成交价为27.59亿元。

形成对比的是,杭州去年1月的土地出让总成交金额为270亿元左右,而今年仅是1月4日、5日两天,杭州的土地出让金额便已经接近200亿元了。

资料显示,这一次土拍共有7宗地块出让,具体包括了四宗纯商业用地、两宗纯住宅用地和一宗商住地块。

其中,世茂、滨江和杭州西湖投资分别以底价拿下了江干区笕桥单元JG0601-B/R/S2-15地块、拱墅区申花单元GS0404-B1/B2-01地块和西湖区三墩单元XH0307-04、XH0307-05、XH0307-06、XH0307-07地块,成交价分别为17.42亿、8.86亿元和27.79亿元。

有业内人士指出,笕桥单元商住地块遇冷的原因之一,是因为该宗地块中商业部分占比约达到了七成左右。而据相关人士透露,世茂拿下该宗地块后,或许会在此打造一个世茂广场项目。

除此之外,其余四宗土地均出现了不低的溢价。

位于江干区的彭埠单元B1/B2-38地块在经过43轮竞价后,被中豪以总价2.45亿元摘得,溢价率达到60.17%。同样位于江干区的景芳三堡单元JG1203-11地块则是经过了185轮竞价,最终被滨江集团以总价20.36亿元竞得,溢价率达122.27%。

虽然滨江这次拿下来溢价最高的地块,但真正下了血本的是万科和荣盛,而这两家企业所拿下的,也是本次土拍唯二的两宗纯住宅用地。据了解,该两宗地块的报名房企均超过了20家。

竞价现场一度达到白热化,最终,万科旗下的杭州锦腾置业有限公司以上限价40.6亿元加自持3%的代价,拿下了拱墅区运河新城单元C-R21-02地块,溢价29.71%。同样是上限价加自持,荣盛用43.9亿元加自持2%拿下了滨江区浦乐单元R21-02、R21-03地块,溢价率29.91%。

对此,坊间有声音指出,经过测算,该两宗住宅用地其实已经没有太大的盈利空间了。不过这显然没有影响到房企们在杭州抢地的热情,对于年初资金相对充足的房企而言,杭州这次推地无疑是一个插旗主城区的良机所在。

滨江的商业计划

在整场土拍中,除了总成交金额颇引人注目之外,外界对于滨江的表现同样有着浓厚的兴趣。

让人感兴趣的并不是滨江溢价122.27%去拿了一宗地。毕竟,对于杭州这个市场,滨江向来有着极度的自信。去年7月,滨江集团以107.38亿元竞得下城区文晖单元宅地,溢价率21.77%,成交楼面价去到35971元/平方米,而这也是去年杭州首宗百亿地块。

众人更为关注的点在于,滨江给出了如此高的溢价,所拿竟然是一宗商办用地。值得注意的是,滨江这次拿下的另一宗底价地块,也同样是纯商业用地。

接连出手拿地和高溢价出现的背后,似乎暗藏着滨江的某种变化。有猜测称,滨江此举或许正是为了填补其在商业地产方面的“短板”,而这次拿地也只是一个开始。

事实上,从滨江目前的整体业务构成来看,商业所占比例其实并不大。数据显示,到2020年上半年,滨江集团的土地储备总建筑面积约为1261.01万平方米。在其主要并表的55个项目中,仅有5个项目是纯商业性质的,有11个项目为商住性质。

据滨江集团的官网介绍,其目前运营的写字楼项目主要包括了武林壹号写字楼、新城时代广场写字楼及商场、庆春发展大厦写字楼及商业裙房、凯旋发展大厦写字楼及商业裙房、星城发展大厦写字楼及商业裙房等。

从收入上看,截至2020年上半年,滨江集团持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约27.72万平方米,实现租金收入1.05亿元,仅占到总收入的1.02%。

或许,如此规模的商业版块已经不能满足滨江的发展需求。

踏过千亿之后,滨江所实行的是“1+5”发展策略,“1”是指地产主业,“5”则是分指服务、租赁、酒店、养老和产业投资五个业务板块。

而按照滨江的规划,10年后将新增160万方写字楼、商业和长租公寓。在目前的基础上,滨江每年计划新增16万平方米的租赁业务面积,10年后总规模要达到200平方米。

仅从本次拿地的情况来看,滨江对于商办业务的拓展决心确实很足,只不过,从成本上看或许不排除会对企业造成一定的压力,至于十年之后能否如期达到规模目标,则还是个未知数。

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